2021年三季度，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步迎來復(fù)蘇。盡管疫情、“雙減”、房地產(chǎn)市場密集調(diào)控等事件為寫字樓市場帶來多重挑戰(zhàn)，但上海以其牢固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和穩(wěn)步提升的營商環(huán)境，仍舊取得了服務(wù)業(yè)快速發(fā)展、企業(yè)租賃需求加速反彈等成就，前三季度全市寫字樓凈吸納量達(dá)到近年來新高。

01

Q3新設(shè)企業(yè)37萬戶

寫字樓市場需求強勁

#經(jīng)濟(jì)運行

據(jù)上海市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2021年前三季度上海市地區(qū)生產(chǎn)總值30866.73億元，比去年同期增長9.8%；其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值22866.03億元，同比增長8.7%，占全市生產(chǎn)總值的比重為74.1%。服務(wù)業(yè)是上海經(jīng)濟(jì)增長的主要支撐，是城市產(chǎn)業(yè)升級、創(chuàng)新發(fā)展和功能提升的引擎，更是上海寫字樓市場旺盛需求的源泉 。

#營商環(huán)境

據(jù)上海市商務(wù)委員會數(shù)據(jù)，前三季度，上海市新增跨國公司地區(qū)總部47家，外資研發(fā)中心20家，累計分別達(dá)818家和501家。中國船舶、中國電氣裝備集團(tuán)等央企總部落戶。

整體來看，前三季度，上海市新設(shè)企業(yè)37.4萬戶；日均新增企業(yè)1989戶，同比增長24%。其中，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)三個行業(yè)新設(shè)企業(yè)數(shù)量最多，合計占全市比重為77%。數(shù)十萬新設(shè)企業(yè)的落戶，催生了上海寫字樓市場的大量租售需求。

為了進(jìn)一步加強營商環(huán)境，相關(guān)政策陸續(xù)出臺，如：《上海市浦東新區(qū)深化“一業(yè)一證”改革規(guī)定》《上海市浦東新區(qū)市場主體退出若干規(guī)定》。

2021年發(fā)布的重磅文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持浦東新區(qū)高水平改革開放打造社會主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)的意見》，支持浦東大膽試、大膽闖、自主改相適應(yīng)的法治保障體系。《上海市浦東新區(qū)深化“一業(yè)一證”改革規(guī)定》《上海市浦東新區(qū)市場主體退出若干規(guī)定》這2件法規(guī)，正是上海市人大常委會制定并頒布的首批浦東新區(qū)法規(guī)，聚焦于優(yōu)化營商環(huán)境，將在法治層面助推高水平、高標(biāo)準(zhǔn)的市場環(huán)境建設(shè)。

#土地市場

2021年三季度，上海市土地市場共供應(yīng)12幅涉辦用地，總供應(yīng)面積達(dá)78.7萬㎡，同比下降42.2%；成交14幅涉辦用地，主要集中于金山區(qū)等非核心區(qū)，成交總建面82.9萬㎡，同比下降11.4%；成交樓板均價為6034元/㎡，同比下降33%。

本季度土地市場成交價格最高的地塊、也是僅有的一宗內(nèi)環(huán)成交地塊，為楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)C090103單元03G2-04地塊，由上海字跳智浦科技有限公司以總價20.42億競得。近年來，美團(tuán)、字節(jié)跳動等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)相繼拿地自建辦公樓，在土地市場中的身影愈發(fā)活躍。

02

凈吸納量表現(xiàn)優(yōu)異

空置率達(dá)近年最低

#凈吸納量和空置率

三季度上海甲級寫字樓市場有三個新項目入市，分別為：北外灘板塊的中美金融大廈、花木板塊的云匯天地以及后灘板塊的君康金融廣場。三者共計帶來16.9萬平方米寫字樓面積。

相關(guān)數(shù)據(jù)[1]顯示，三季度上海甲級寫字樓市場錄得34.3萬平方米凈吸納量，盡管和二季度的高位相比下降了16.5%，但前三個季度全市寫字樓凈吸納量的總和達(dá)到了95.3萬平方米，已超91.1萬平方米的過去五年年均水平。

企業(yè)搬遷升級、擴(kuò)張與整合在內(nèi)的改善型需求見長，以互聯(lián)網(wǎng)、金融、健康醫(yī)療行業(yè)尤為顯著。非核心商務(wù)區(qū)在全市寫字樓市場的重要性日益凸顯，占比全市存量約1/3，于季內(nèi)貢獻(xiàn)了全市近一半的吸納量。

鑒于前三季度凈吸納量的優(yōu)異表現(xiàn)，全市甲級寫字樓平均空置率環(huán)比下降1.4個百分點至13.1%，系2017年以來最低。

#租金

三季度，全市甲級寫字樓市場租金實現(xiàn)環(huán)比上漲，至每平方米每天人民幣7.4元/平方米/天。租金上調(diào)主要由次級商務(wù)區(qū)（+0.8%）和非核心商務(wù)區(qū)（+0.6%）帶動。

據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)，2021年三季度上海寫字樓市場租金掛牌價同比提升2.5%，環(huán)比提升0.59%。從行政區(qū)域看，除黃浦區(qū)和奉賢區(qū)出現(xiàn)租金微降外，徐匯區(qū)、靜安區(qū)等六個行政區(qū)均實現(xiàn)租金上漲。在租賃活動全面回暖的帶動下，本季度全市租金呈現(xiàn)止跌上揚態(tài)勢。

從商圈維度看，三季度上海寫字樓租金掛牌價最高的前三個商圈為：陸家嘴、淮海中路和襄陽公園。陸家嘴、新天地等傳統(tǒng)核心商圈的租金價位長期穩(wěn)定保持在全市前列，與此同時，浦東新區(qū)等地新興商圈正在崛起，其租金價位排名有所上升，并仍蘊含后續(xù)上漲潛力。

03

TMT&金融為需求主力

浦東新區(qū)長期熱度高漲

#行業(yè)特征

從三季度市場新租需求主要行業(yè)看，TMT和金融業(yè)成為租賃面積最高的兩大主力行業(yè)。

在上海全面推進(jìn)城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型的歷程中，以科技、媒體和通信為基石的TMT行業(yè)取得長足發(fā)展；同時，上海國際金融中心的優(yōu)勢凸顯，寫字樓市場頻現(xiàn)金融行業(yè)“超級租戶”，如：山西證券搬遷至陸家嘴濱江中心，租賃面積達(dá)10000㎡。此外，醫(yī)藥行業(yè)表現(xiàn)活躍，企業(yè)租賃需求見長。

政府對教培等部分行業(yè)的監(jiān)管，在一定程度上也促進(jìn)了寫字樓租賃市場行業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷。據(jù)58同城、安居客調(diào)查顯示，2021年二季度寫字樓租賃成功簽約客戶中，教育行業(yè)排名第二，占比達(dá)到39.54%；但是，隨著三季度“雙減”政策推進(jìn)，多家教培企業(yè)開始洽談寫字樓退租事宜。退租面積有望迅速被其他行業(yè)的租賃需求消化，有利于實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的更新?lián)Q代。

#區(qū)域特征

從區(qū)域表現(xiàn)上看，徐匯濱江、前灘等板塊去化加快。徐匯濱江區(qū)域可開發(fā)面積大，西岸項目能夠助力浦西寫字樓市場進(jìn)一步升級和擴(kuò)張；世博-前灘地區(qū)則有望成為浦東寫字樓市場的發(fā)展增長極，三季度吸引了國泰人壽等企業(yè)總部遷址至此，前灘更是出現(xiàn)一房難求的局面，空置率之低僅次于外灘。

從行政區(qū)劃看，據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)，浦東新區(qū)長期位于三季度寫字樓出租找房熱度榜首。三季度，浦東新區(qū)、閔行區(qū)和嘉定區(qū)因高供應(yīng)量和低租金價位，而受到尋租者青睞。

04

寫字樓散售找房熱度上漲

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)投資動作活躍

#辦公銷售

三季度，上海全市辦公銷售供應(yīng)較去年同期下降57%，總成交面積同比上漲1.4%。青浦區(qū)為本季度成交最為火熱的區(qū)域，共成交7.2萬㎡，環(huán)比上漲近102%，成交均價39767元/㎡；從單項目維度看，徐涇板塊的中核科創(chuàng)園表現(xiàn)最為亮眼，貢獻(xiàn)成交面積第一，達(dá)1.9萬㎡，成交均價40110元/㎡。

據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)，三季度上海寫字樓散售掛牌價環(huán)比略有下降，但整體找房熱度攀升。其中，閔行區(qū)、徐匯區(qū)和黃浦區(qū)的散售掛牌價最高；浦東新區(qū)、嘉定區(qū)和靜安區(qū)的散售找房熱度最高。

從散售找房熱度看，200平方米以下小面積段辦公空間更受歡迎；用戶對200萬元以下和2000萬元以上價格段的辦公空間，有著更高的關(guān)注度。

數(shù)據(jù)來源：58同城、安居客

#大宗交易

相關(guān)數(shù)據(jù)[2]顯示，三季度上海大宗交易市場成交總額達(dá)218.7億元，投資活躍度穩(wěn)中有升。其中，寫字樓物業(yè)仍居投資物業(yè)類型的主導(dǎo)地位，占比48%；境內(nèi)自用買家為市場投資者主體，這樣的局面預(yù)計還將持續(xù)。

從寫字樓大宗交易買家行業(yè)看，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的投資動作最為活躍，如：字節(jié)跳動以78億元收購尚浦領(lǐng)世總面積約19.5萬平方米的辦公項目，前程無憂斥資20.7億元購買晶耀前灘購買一座面積約3.2萬平方米的辦公樓作為公司新總部。

展望

市場基本面向好

樓宇向“綠”發(fā)展

2021年前三季度，社會環(huán)境發(fā)生一些新變化，寫字樓市場也呈現(xiàn)出與過往不同的發(fā)展特征。在房地產(chǎn)密集調(diào)控的特殊局勢之時，房企面臨降負(fù)債難題，開發(fā)商或?qū)⒊鍪址呛诵纳剔k資產(chǎn)以回籠資金，預(yù)計此情形將從年底至明年持續(xù)，為投資者帶來一定的寫字樓投資機(jī)會；此外，今年起“碳達(dá)峰、碳中和”被正式寫入政府工作報告中，“十四五”規(guī)劃也將加快推動綠色低碳發(fā)展列入其中，綠色建筑已上升到國家戰(zhàn)略高度——對于寫字樓開發(fā)商而言，打造可持續(xù)發(fā)展的“綠色樓宇”將是下一步的重點發(fā)力方向。

上海市也將因地制宜實施各類新政新規(guī)，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境。在《上海市服務(wù)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》等規(guī)劃指引下，全市將在“十四五”期間著力構(gòu)建“一核、兩帶、三極、多片區(qū)”的服務(wù)業(yè)空間格局，如：依托中心城區(qū)服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展基礎(chǔ)，以現(xiàn)代商務(wù)樓宇為主要載體，突出總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)和街區(qū)經(jīng)濟(jì)等等。在政策助力之下，TMT、金融和醫(yī)藥等諸多行業(yè)發(fā)展預(yù)期較佳，有望為寫字樓市場帶來強勁且持續(xù)的租賃或投資需求。

整體來看，上海寫字樓市場的供應(yīng)和需求表現(xiàn)值得期待。未來6個月，寫字樓市場預(yù)計將有69萬平方米左右的新增體量入市，如：靜安合生項目MOHO和前灘信德中心等；未來2年，市場計劃供應(yīng)量甚至達(dá)到300萬平方米。雖然去化壓力仍將長期存在，但得益于市場基本面向好，預(yù)計2021年上海市全年凈吸納量將創(chuàng)新高、租金持續(xù)提升。