上海辦公樓市場歷經多年發(fā)展，截至2020年底規(guī)模已達1,400余萬平方米，而產業(yè)集群逐漸成為衡量辦公樓商務板塊規(guī)模的重要指標，包含產業(yè)規(guī)模、企業(yè)活躍度、人才聚集要素等。仲量聯(lián)行最新指出，在滬上辦公樓租戶構成中，金融服務業(yè)已成為基石行業(yè)，在上海甲級辦公樓里占比達36%。

金融服務業(yè)占比持續(xù)提升

2020年，上海已基本建成國際經濟、金融、貿易、航運中心，具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心基本框架已形成。在新的一輪五年規(guī)劃中，上海五大中心建設將全面升級，相關產業(yè)將繼續(xù)引領城市經濟發(fā)展。上海各辦公樓板塊承接了相應產業(yè)導向的不同功能，幫助行業(yè)內企業(yè)聚集，便于上下游企業(yè)資源共享、緊密合作，從而拉動相關經濟效益，產生聚集效應，吸引更多行業(yè)內企業(yè)匯聚，同時不斷擴大輻射范圍。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海金融市場交易總額達到2274.8萬億元，同比增長 17.6%?；钴S的市場表現(xiàn)也體現(xiàn)在辦公樓的租賃需求上。過去兩年，上海內資金融業(yè)辦公需求也主要來自于公募 / 私募基金、證券公司等機構，而外資金融服務業(yè)的租賃需求主要來自于銀行、保險、證券等。從辦公樓的租戶結構看，2020年，金融服務業(yè)企業(yè)在上海甲級辦公樓里占比高達36%，較2018年的34%繼續(xù)得到提高，已經成為上海辦公樓租戶構成中的基石行業(yè)。

事實上，過去兩年金融行業(yè)的需求在中央商務區(qū)內較為集中，包括陸家嘴、南京西路、竹園、新天地等中央商務區(qū)板塊，已經形成了金融聚集效應。尤其是需求最活躍的陸家嘴板塊，其近兩年的辦公樓租賃需求中，金融服務業(yè)占比更高達61%。

科技新媒體行業(yè)推動需求增長

除了金融業(yè)以外，2020年，上海第三產業(yè)增加值中信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)同比增長15.2%，增速最快。而科技新媒體行業(yè)也推動了辦公樓需求持續(xù)增長，帶動辦公樓板塊的產業(yè)聚集。

從辦公樓的租戶結構看，科技新媒體企業(yè)在中央商務區(qū)占比從2016 年的 7% 升至 2020 年的 10%，非中央商務區(qū)占比達 21%，成為辦公樓租戶組成中至關重要的行業(yè)之一?？v觀上海甲級辦公樓市場，科技新媒體企業(yè)的辦公需求已達到總需求的19%，僅次于金融服務業(yè)，一躍成為上海甲級辦公樓第二大需求來源。

過去兩年，中央商務區(qū)各板塊吸引了承租能力較強或注重品牌形象以便于業(yè)務拓展的科技公司入駐，尤其是游戲類及互聯(lián)網媒體類公司。

非中央商務區(qū)內的眾多板塊，則以多樣化的辦公物業(yè)滿足不同領域科技行業(yè)的多元化辦公需求。明確的板塊定位有利于產業(yè)聚集，形成板塊特色，在上海多中心協(xié)同發(fā)展的背景下脫穎而出。其中，虹橋交通樞紐區(qū)域得益于進博會的順利開展，吸引了眾多電子商務類公司入駐；楊浦濱江憑借楊浦的產業(yè)基礎及高校資源，打造在線新經濟的產業(yè)特色，吸引了來自互聯(lián)網領頭企業(yè)(如嗶哩嗶哩和美團/ 大眾點評)的自用需求。

頭部企業(yè)的入駐，將進一步推動上下游聚集，形成板塊內的產業(yè)生態(tài)圈，帶動更多辦公需求。