新天地其實(shí)遇到大麻煩。如同上文所寫(xiě)，或者因?yàn)闃I(yè)權(quán)的分散、或者因?yàn)橄忍煸O(shè)計(jì)規(guī)劃的問(wèn)題（【回顧】遠(yuǎn)方評(píng)論 | 企業(yè)天地三號(hào)樓商場(chǎng)部分（湖濱道）獨(dú)家解讀），日子一天不如一天。前幾日與一位出色而活躍的中介朋友敘舊，聊到已經(jīng)想不到有什么客戶是非新天地不可的了。新的123/124項(xiàng)目能否扭轉(zhuǎn)敗局，其實(shí)任重道遠(yuǎn)。

恒隆地產(chǎn)的衰敗，同樣對(duì)應(yīng)了區(qū)塊內(nèi)頭部項(xiàng)目的更迭。雖然恒隆的AEI做得很好，商場(chǎng)更是如日中天，但難以掩蓋，恒隆的辦公樓已經(jīng)早就跌落神壇。再也回不去了。有公號(hào)鼓吹恒隆是行業(yè)的明珠，而在我看來(lái)，恒隆已是昨日黃花。這兩年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)都是靠beta、靠市場(chǎng)，而非alpha。

這種板塊與項(xiàng)目的迭代就是整個(gè)市場(chǎng)的解構(gòu)與重組。是如下這張圖的變化。

這種變化在過(guò)去幾年中，潛移默化、噬骨侵髓。但我的觀點(diǎn)是：在可見(jiàn)的將來(lái)，這種變化會(huì)疾風(fēng)驟雨、風(fēng)云突變。

這種變化基于幾個(gè)原因：

需求端的劇烈分化。

傳統(tǒng)上上海的市場(chǎng)格局有明顯的二元特點(diǎn)。內(nèi)資外資。浦西外資70%內(nèi)資30%，浦東內(nèi)資70%外資30%。內(nèi)外資在辦公樓市場(chǎng)上的決策行為、選址偏好截然不同。雖然個(gè)別內(nèi)資客戶逐步由于管理的進(jìn)階，逐漸接受?chē)?guó)際規(guī)則。但是本質(zhì)上，市場(chǎng)的二元結(jié)構(gòu)毫無(wú)爭(zhēng)議。而這種二元結(jié)構(gòu)，隨著post-covid的到來(lái)、內(nèi)外資景氣度的巨大差異正在逐漸被顛覆。大量的市場(chǎng)增量都是來(lái)自于內(nèi)資板塊。此消彼長(zhǎng)，二元市場(chǎng)的平衡會(huì)快速被打破。

與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重構(gòu)也在發(fā)生。同樣來(lái)源于post-covid的市場(chǎng)變化。大量來(lái)自于熱點(diǎn)行業(yè)的擴(kuò)張需求填充市場(chǎng)，TMT/大金融/大消費(fèi)。與此同時(shí)，帶來(lái)板塊的傾斜和分化。與熱點(diǎn)行業(yè)相關(guān)的板塊衣食無(wú)憂，無(wú)關(guān)的版塊饑寒交迫。

綜上兩點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)格局的變化由此可見(jiàn)。變局已定。

供應(yīng)端的迭代。

供應(yīng)端的迭代同樣是重要的因素。雖然產(chǎn)品迭代從未停止。但我們從未見(jiàn)上海有如此規(guī)模的核心土地出讓計(jì)劃。前灘、北外灘、徐匯濱江、金陵路、東八塊。超高品質(zhì)的土地最終將帶來(lái)超品質(zhì)的開(kāi)發(fā)。對(duì)應(yīng)的是，對(duì)于市場(chǎng)里陳舊且管理拖沓項(xiàng)目的無(wú)情碾壓。如同，恒隆的姑娘恒隆的樓，近在眼前，全上海的美麗白領(lǐng)會(huì)有場(chǎng)大遷徙。

持續(xù)供大于求造成的殘酷競(jìng)爭(zhēng)。

同時(shí)，市場(chǎng)是殘酷的。大行的供需預(yù)測(cè)我就不貼了。反正供大于求是注定的、是持續(xù)的。我一直很反感同行談大市場(chǎng)，“因?yàn)檎w市場(chǎng)供過(guò)于求，所以我們的生意就肯定不會(huì)好”。如之前所寫(xiě)的，這種是典型的農(nóng)民思維。（Casanova | 農(nóng)民與天災(zāi)）在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之下，老生常談的主題是細(xì)分市場(chǎng)、是分化、是管理、是差異化。

這種競(jìng)爭(zhēng)又是殘酷的刀刀見(jiàn)骨。至今還有不少想要走捷徑、找所謂的創(chuàng)新模式、而忽視自己連廁所都擦不干凈的業(yè)主注定陌路。殘酷到滴血，可見(jiàn)大量資產(chǎn)價(jià)格重估、大量從業(yè)人員被淘汰，整個(gè)市場(chǎng)的大變局。