新冠疫情對(duì)辦公樓、零售和酒店物業(yè)投資造成影響，加大了空置率，而數(shù)據(jù)中心和物流地產(chǎn)則成了炙手可熱的資產(chǎn)類(lèi)別。

　　12月4日，城市土地學(xué)會(huì)（ULI）與普華永道聯(lián)合推出了針對(duì)亞太地區(qū)區(qū)域性房地產(chǎn)前景預(yù)測(cè)報(bào)告《房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)》。

　　報(bào)告指出，2021年亞太地區(qū)最具投資和發(fā)展前景排名前六名的城市分別是新加坡、東京、悉尼、首爾、胡志明市、墨爾本，主要由具有穩(wěn)定和長(zhǎng)期前景的大型防御性市場(chǎng)主導(dǎo)，去年排名前六的城市中有5座再次躋身2021年投資前景最好的6座城市。而中國(guó)的上海、深圳、廣州分別位列第七、第九和第十名。

歷年投資前景排名

　　“從2018年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)的調(diào)查結(jié)果反映出亞太區(qū)投資人的偏好從高速發(fā)展的新興市場(chǎng)目的地回到了低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的核心資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向了東京、悉尼、墨爾本、新加坡、上海這樣的區(qū)域性門(mén)戶(hù)城市。背后主要原因是近幾年國(guó)債收益率的降低和各國(guó)負(fù)利率的出現(xiàn)?！逼杖A永道中國(guó)審計(jì)合伙人孫穎解讀稱(chēng)。

　　對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)的情況，報(bào)告認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，成功防控新冠疫情后，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了顯著反彈。同時(shí)，城市更新計(jì)劃正在中國(guó)各地火熱開(kāi)展，各地市政府都致力開(kāi)發(fā)中心城區(qū)，不同地區(qū)的投資前景差別很大。

　　但報(bào)告也指出，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)改革舉措可能會(huì)引發(fā)銷(xiāo)售壓力，尤其是流動(dòng)性緊縮可能導(dǎo)致小型開(kāi)發(fā)商面臨銀行融資困難。

　　“中國(guó)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，再加上監(jiān)管機(jī)構(gòu)收緊國(guó)內(nèi)銀行貸款導(dǎo)致非銀行渠道融資需求增加，為外國(guó)買(mǎi)家，尤其是在中國(guó)根基深厚的外國(guó)買(mǎi)家創(chuàng)造了大量機(jī)會(huì)?！背鞘型恋貙W(xué)會(huì)中國(guó)大陸主席、凱龍瑞集團(tuán)創(chuàng)始人兼主席鄭喜明表示。

　　房地產(chǎn)投資人認(rèn)為最棘手的問(wèn)題是什么？

　　根據(jù)報(bào)告，新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響和房產(chǎn)空置率是今年新出現(xiàn)的令房地產(chǎn)投資者較為擔(dān)心的兩大問(wèn)題。

　“空置率問(wèn)題在以往的報(bào)告中沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，但今年一下子躍升到第四位，說(shuō)明疫情對(duì)辦公樓、零售和酒店物業(yè)造成影響，加速了房產(chǎn)空置率問(wèn)題的暴露?！睂O穎稱(chēng)。

　　相比辦公樓、零售和酒店物業(yè)受到影響，報(bào)告認(rèn)為，疫情過(guò)后，物流設(shè)施可能會(huì)成為最強(qiáng)勁的資產(chǎn)類(lèi)別，原因在于，受一系列周期性和結(jié)構(gòu)性因素驅(qū)動(dòng)（尤其是電子商務(wù)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)），物流行業(yè)將穩(wěn)定保持旺盛需求。

“當(dāng)前，數(shù)據(jù)中心和物流地產(chǎn)成了炙手可熱的資產(chǎn)類(lèi)別，中國(guó)在這兩個(gè)領(lǐng)域占據(jù)有利地位，能夠善用市場(chǎng)機(jī)遇。中國(guó)的數(shù)據(jù)中心發(fā)展速度令人難以置信，截至2020年，中國(guó)在科技、電信和數(shù)據(jù)中心交易上的支出達(dá)到了近15億美元。考慮到中國(guó)龐大的市場(chǎng)及其迅猛的擴(kuò)張勢(shì)頭，再加上物流設(shè)施出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供給不足，當(dāng)前，中國(guó)仍是新建物流設(shè)施的最大市場(chǎng)?！睂O穎表示。

孫穎認(rèn)為，物流地產(chǎn)正逐漸從房地產(chǎn)的另類(lèi)投資變成了核心類(lèi)的投資類(lèi)別，隨之而來(lái)將是資產(chǎn)價(jià)格的不斷推高和資本化率的不斷收窄，當(dāng)物流地產(chǎn)成為核心資產(chǎn)后，獲得的將不僅是機(jī)會(huì)資金的投資，一些長(zhǎng)期的機(jī)構(gòu)資金也會(huì)投資到物流地產(chǎn)，這將給開(kāi)發(fā)物流物業(yè)的企業(yè)帶來(lái)機(jī)會(huì)。